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■ 东京23区的新建公寓平均价格在2023年突破一亿日圆。但根据实际数据显示，新建公寓价格的中央值实际上约为8000万日圆上下。
■ 根据不动产经济研究所的数据显示：东京都23区的新建公寓平均值为1亿1483万日圆。另一方面，根据价格排序，位于排序正中间的中央值实际上为8200万日圆，与平均值相差了约3283万日圆。
比起均值，中央值更能反映实际市场现况
■ 比起平均值容易受到极端数值影响，如过高或过低的数值影响的特性。以美国的房地产市场为例，实际上更看重中央值。
■ 以目前的日本房市来看，两个数值相差了约3000万日圆。这个数字也超越了泡沫经济时期的数值，为史上最大的相差。
■ 会出现这种情况主要是2023年，东京市中心价格超过10亿日圆以上的超高价户型等豪宅推案一口气拉高了平均值。而泡沫经济时期，这些超高价的户型占比并没有像现在这么多的关系，因此泡沫经济时期两个数值的相差并未像当今的数值差异这么大。
高资产阶层投资重心转向都心的高级公寓，进而推升市场平均值
■ 近年来，高资产阶层对于房地产喜好的转变也是推升公寓大楼平均值的原因之一。比起上个世纪流行在闲静的高级住宅区如田园调布建一间自己的低层别墅。近年来，高资产阶层则流行置产东京市中心的高层塔楼豪宅。
■ 并且近年来日本人对于房地产的观念也有所转变。愈来愈多人将购置房地产视为多元资产配置的一环，投资的概念比起过往更强。并且现在的公寓大楼设备、内装、格局几乎都渐趋统一、规格化。比起内部装潢风格及品质差异较大的一户建，公寓大楼的转手率实际较高。位于市中心的这些高级住宅大楼，安全方面也较佳，且生活机能强也比较符合现代人的生活习惯与模式。
■ 而随着这些高资产阶层的投资喜好改变，开发商与房产中介的策略也跟着变化。市场上符合这些投资人投资需求的物件也逐年增加。这些位于市中心的投资用物件除了可以自住之外，投资价值高也有利投资人增加个人资产，并且容易在市场上引起话题进而吸引更多的投资人加入，进而推动投资的循环。
■ 不过要打造一栋指标性的豪宅毕竟颇花时间。预估2024年新的推案会沉寂一段时间。但市场上对于高价豪宅的兴趣预计仍会持续，平均值依然会上升，与中央值的差距也仍会持续。
各大都市圈之间的价格差距显现
■ 根据专家表示，大阪市、福冈市与东京都一样，平均值上升与中央值的差距拉大。这三个地区需求都集中于市区的公寓及大楼。另一方面，名古屋则较偏好一户建。因此某种程度上，也平衡掉了公寓的价格上升，进而使名古屋圈的公寓大楼平均值上升没有那么显著。
■ 另一方面，中古屋市场的平均值和中央值的差异则没有规律。鉴于中古屋的内装、格局、品质、都不像新建案一样统一化。屋龄差异也大，也导致平均值变化大。
■ 不过，只有一个区域市场的中古屋价格动向与新建案相同。也就是东京都核心6区的中古屋市场。千代田区、中央区、港区、新宿区、涩谷区、文京区这六大核心区域的中古公寓平均价格也突破一亿日圆。与中央值的差异和新建案成相同倾向。原因在于身为核心六区，房地产的资产价值不论是中古或是新屋都颇高。
■ 结论：「根据个人的收入和储蓄进行置产的决定相当重要」。
■ 目前房地产市场上同时有自住需求以及投资需求两种需求存在。如果单看平均值并无法反映实际的市场现况。投资人仍然要根据自身的经济状况谨慎做置产的判断为佳。
……
房产投资市场永远是「入场越早，获益越多」，在日元汇率下降之前的那批投资者，已经通过上一轮的房价上涨以及租金收益赚回了购房成本。
如今日元汇率再度回到5年前，也预示着投资者这或许又是一个新的投资起点，选对日本房产，不做市场的「韭菜」
把握投资收益的主动权，莫让犹豫徒增成本！
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神居秒算 编辑部
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