本篇文章就针对东京作为投资标的，其吸引投资人的地方以及如何计算投报率做介绍。

 

 

东京为何被视为投资首选？

 

东京的整体房价虽比起其他县市要贵，但是不间断的人口红利，不论是中古屋或是新屋市场都持续吸引投资人。

 

理由1. 人口增长的红利

房地产需求也持续看涨

 

房地产市场的行情与一个地区的入住率和租赁需求息息相关。东京作为国际主要都市和日本的政治经济中心，预计未来仍会持续吸引外来人口进驻。人口的持续增加也会持续让东京保有强劲的租赁及购屋需求，进而推升房地产价格。

 

根据东京都政府预测，东京郊区的人口将会在2025年迎来高峰。东京23区的人口增长则会持续至2035年。今后，综观日本全国各地的人口变化，可确定的是人口将持续往东京集中。可想见房地产行情也将持续看俏。

 

理由2. 东京的城市竞争力

成为吸引投资人的关键

 

东京都内主要商圈和核心区域都陆续展开都市更新。台场、东京车站周边、银座等知名地段都将在接下来几年间有新的样貌。

 

同样，市区的住房需求也持续攀升。土地和租金行情预计持续成长。此外，根据森记念财团都市战略研究所的调查，东京的城市竞争力位列国际都市第三名。

 

在居住方面，东京的租金比起其他主要国际城市如纽约、香港、加州圣地亚哥来的便宜，也成为吸引外国人才的因素之一。此外，日本的政治及经济普遍稳定，从房地产价值的层面考量，东京的房地产行情急速崩坏的可能性低，也成为吸引投资人的关键之一。

 

东京都内常见的几种投资用房产类型

 

 

人口占比增加中的单身族群

是出租用套房的主力客群

 

根据东京都政府于2022年发表的「国势调查人口等基本统计结果概要」显示，东京都内单身人口的占比达到50.26%。并且预计在未来还会持续增加。

 

除了未婚、离婚人口增加导致的单身人口。高龄的单身人口也持续增加中。在东京，65岁以上的单身人口占比已超过人口组成的一成。

 

此外，日本国内的外国劳动人口也逐年增加。这些外国劳动者多数是一个人赴日工作，且多数外国人皆偏好东京拥有较好的资源，因此也间接推升了东京的单身人口数量。

 

这些单身人口偏好距离车站近、生活机能佳且租金相对而言比起大坪数便宜的单间小套房。因此这类房型在东京的投资用房地产市场上一直是很抢手的房型。

 

可分散投资风险的一整栋大楼投资

 

投资房地产最害怕的莫过于租不出去或频繁退租、退租后长期找不到下一个租客。房间空置的期间，管理费、修缮备用金、各种税金房东还是必须不间断的支付这些费用。因此「空置」是最容易造成投资人成本增加的风险之一。

 

依循以上逻辑，资金足够的投资人会一次买下一整栋大楼。虽然初期需投入大量资金，但比起手上只有一间房间，一次持有多间房间，就算其中一间空置，也可以靠其他房间的租金来暂时填补资金缺口。

 

当然，投资一整栋大楼需投入的成本以及日后的管理、税金、定期的必要支出客观而言，依旧会比只买一间房间来得高。虽然拥有多间房间可互相填补资金缺口的优势，但若没有仔细评估个人财务状况就冒然投入，反而会陷入资金无法周转，甚至影响个人生计的情况。

 

东京市区里供给数量较少的独栋（一户建）

 

一户建严格说起来在东京核心区域并不多见，并且因现代人生活型态的改变影响，有逐年减少的趋势。如果考虑投资一户建则建议将考虑的区域、地点扩大到整个首都圈（含东京郊区、神奈川县、埼玉县、千叶县） 。

 

独栋的一户建所瞄准的主要是有小孩的家庭客。年纪小的小孩容易哭闹、在家跑跳而出现噪音。如果是公寓的话，容易被邻居投诉，因此考虑一户建以家庭客居多。这类型房型在出租及购屋市场上仍有一定的需求，且租金也可以设定的比公寓的单间房型来得高。

 

不过前面也有说到，一户建在市场上愈来愈少新建案。如果考虑投资独栋一户建则建议把中古屋的选项纳入，并且把投资的地区范围扩大为佳。

 

 

投资日本房地产之投报率换算

 

房地产投资的投报率换算可以分为「表面投报率」以及「实质投报率」两种。前者是以「一年间的租金总收入」除以「该房产的价格」得出，是最简单的计算方式。房地产中介在房产说明用平面图所写的投报率也几乎都是「表面投报率」。

 

「实质投报率」的算法则是将「一年间租金总收入先扣除管理费、固定资产税等支出后的数字」除以「购入时所花的总金额（除房子的价格之外加上签约时所支出的所有费用）」。这样一来可以得出与实际经营时较接近的数字。

 

中古屋的价格一般比新屋便宜，所以单看「表面投报率」会比新房子要好。但是如果需要修缮或重新装潢的话，扣除这些后续支出与成本，实际的投报率并不一定会比新房子来得佳。

 

东京都vs.地方城市的投报率

 

根据（一财）日本不动产研究所的调查（第49回 不动产投资家调查），以东京的南边（港区、品川区、目黑区、大田区）地区为例，投资整栋出租用套房的公寓大楼，投报率大约3.8%。

 

乡下一点的城市如札幌、仙台、广岛可以有将近5%的投报率。会出现这种情况多半是因为乡下县市的房价不比东京。实际购入价格较低，投报率换算也高。

 

但是投资房地产不能只看投报率。东京的房地产之所以抢手，是因为其具备长期的出租稳定性。人口持续地涌入，让东京的出租市场不用担心没有租客。房东也就不用过于担心时常会没有租客而收不到租金的窘境。

 

……

 

房产投资市场永远是「入场越早，获益越多」，在日元汇率下降之前的那批投资者，已经通过上一轮的房价上涨以及租金收益赚回了购房成本。

 

如今日元汇率再度回到5年前，也预示着投资者这或许又是一个新的投资起点，选对日本房产，不做市场的「韭菜」

 

把握投资收益的主动权，莫让犹豫徒增成本！

 

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