在上期的文章中（「投资最热的日本一居室，敢闭眼买吗？（上）」），我们了解到当下日本房产投资最热门的户型就是20㎡左右的一居室，不过房产投资光看户型完全不够，肯定还要结合地段、周边的配套设施等等。

 

以日本热门的一居室公寓而言，东京依然是最佳的投资地点，特别是东京都的核心区域。若有预算考量，建议可把整个东京都23区都列入考虑。东京的投资热度不减的一个主要原因是人口密集。

 

日本虽然步入高龄少子化，但人口往东京圈聚集的态势依然不减。东京拥有众多前来求学的学生人口，亦有许多前来东京打工的上班族。未来日本社会单身人口增加，面向这些族群的住宅需求亦只会增而不减。

 

东京的优势

与其他城市相比，东京因为拥有庞大的人口支撑起对住宅的需求。东京的一居室物件入住率相对日本其他城市来得高，其中有几个原因：

 

1.日本全国人口的1/10都聚集于东京首都圈

日本总人口约1亿2,000万人（2022年10月）。而以东京为首的首都圈人口在2020年5月超过1,400万人。虽然因为疫情，人口的流入一度减少，之后便又呈现增加趋势。其中光是东京都23区的常住人口就达到约960万人。

 

 

2.东京人口持续增加，其中的原因也有很多：

①多所大学坐落在此

近年在东京设点的大学逐年增加，学生便成为一个庞大的需求市场。学生的首选多半也是租金相对便宜的一居室，这个族群也具有一定的安定性，一名学生入住后通常都会住满四年，毕业后退租。而当房客因为毕业退租，房东也能在短时间内找到新生承租。

 

 

②外国人、留学生人口众多

东京作为国际都市，城市发展综合指数相当高，对于外国人而言多半也是前往日本长住时的首选。前往东京工作、求学的人口众多，不论是本国人或外国人都支撑起了东京庞大的居住市场。而因其人口流动性高的特性，房客退租后要在短时间内找到下一个租客并不困难。

③企业总部多半设在东京

仅以日本国内的企业来看，日本全国上市的企业仅有3800间，其中超过2000家企业都把总部设在东京。如果把范围扩大至未上市的企业，日本全国超过200万家企业，其中60万家都把总部地址设在东京。

 

3.作为国际大都市，东京的城市竞争力强：

以经济指标GDP来看，日本作为国家，排名世界第三。而以城市来看的话，根据2021年的「世界都市综合发展指数排行（GPCI）」，东京作为国际都市之一，城市发展综合指数排名世界第四。也因此东京不论是对日本人还是海外人士都具有强大的吸引力和持续发展潜力。

 

 

东京未来的人口依然呈现上升趋势，虽然根据日本政府公布的日本人口推移资料显示，日本大多数城市和地方的人口在未来都呈现逐年减少的趋势；相反东京则是唯一一个呈现正向增加的都市，日本政府推估在未来的几年间，将会有更多的人口移入东京。人口是决定一个地方不动产发展的关键，唯有人口聚集的地方才会衍生出更多的住房需求，这也是东京极具投资魅力的原因。

根据日本厚生劳动部对国民生活进行的调查（2021年）显示，日本的家庭人口构成分别呈以下的占比*：

 

单身独居人口：29.5%

夫妇二人：24.5％

夫妇二人加上未婚子女：27.5％

 

※该调查将家庭人口的组成分为六大类，除以上三个族群，另外还有单亲家长加上未婚子女、三代同堂、其他组合。

 

 

由此可见，日本国内单身人口的比例逐年上升。根据日本国势调查推论（都道府县数据推论）指出2015年日本全国的单身人口会达到34.5%；单看东京都的话这个数字则上升至47.3%，是所有日本所有都道府县中单身人口占比最高的城市。而以家庭人口组成分类来看，在2025年，「单身人口」的占比在日本全国的都道府县人口组成中都将跃升第一，成为最大的家庭人口组成类别。

 

而作为全球最快进入高龄化的国家，到2030年止，日本超过65岁以上的高龄人口将在所有都道府县中占比超过30%。2040年这个数字将在15个都道府县超过40%。其中东京的高龄人口更预计将在那时候达到29.2%。虽然单身和高龄人口的持续增加，对一个国家的长期发展并不利，但对于不动产市场而言，却创造了对于面向单身人口的住宅需求。

 

纵使投资一居室公寓看似好处多，但只要是投资就并非毫无风险跟缺点。在做决定之前必须谨慎考量各色优缺点和投资利弊，避免得不偿失。

 

 

多数投资人在跃跃欲试之前首先会遇到的就是预算问题。东京虽然比日本其他都市房产报酬率要高，但也意味着初期要先投入更多的资金。东京的房价比起日本其他都市，例如大阪、京都、北海道等同样受到中国人欢迎的城市都来得高。并且若是以相同的预算考量，能在东京找到的房源，面积基本上都不比其他城市宽敞。换言之，如果投资人希望在东京找到与另一个日本当地城市同等格局、面积和条件的物件都必须拿出更多资金预算才能实现。

 

因次投资之前必须确实计算成本和报酬率是否划算。当然东京作为国际大都市比起日本其他的城市会持续有人口红利的支持，房屋空置率相对低。购屋前，务必做好相关背景调查，了解当地市场行情避免花大钱却购入品质不符的物件。

 

补充： 一居室投资型公寓的行情调查

 

对于尚无海外房产投资经验的顾客，首先想了解的必定是当地市场的行情。这里也提供给各位两个网站供参考。

 

土地综合情报系统：

这个网站是日本政府为促进国内不动产投资，由日本国土交通省和建设产业局共同设置的网站。

该网站可搜寻单笔交易在成交当下的价格和土地价格、日本各个都道府县的土地价格查询。并且可根据房源的种类和各都道府县分类查询，网站所显示的价格皆为该笔交易实际成交时的价格。

 

REINS Market Information

这个网站提供的资讯是基于过去的成交价格并将一部分资料公开的情报网站。透过这些资讯，消费者可以对交易市场的行情做出更准确的判断。

 

「REINS Market Information」作为日本国土交通省指定的不动产情报网站，只开放一部分情报给一般民众查询。详细的物件情报 、交易情报或土地资讯则只限不动产从业人员透过特定网络系统才能获取。基本上开放给普通民众查询的成交资料也只会显示成交地区大范围的资料和该地区的成交行情而非成交物件的详细资讯。当然透过追加条件的功能，可将查询范围缩小至特定的铁道路线、特定的车站、屋龄、房间格局和成交的月份。

 

……

房产投资市场永远是「入场越早，获益越多」，在日元汇率下降之前的那批投资者，已经通过上一轮的房价上涨以及租金收益赚回了购房成本。

 

如今日元汇率再度回到5年前，也预示着投资者这或许又是一个新的投资起点，选对日本房产，不做市场的「韭菜」

 

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