日本购买投资公寓的「6不要」，你有考虑过吗？

日本购买投资 公寓 的「6不要」，你有考虑过吗？

Q：投资 日本房 产时的7要6不要，你知道吗？

上一期呢我们说到买投资公寓时有7要——即7个要需要着重要注意的事项，本期我们来讲讲在日本投资公寓时有哪些不用过分追求的地方以及不要投资的点。

6不要	6不要
不要过分追求朝向	不要过分追求中心区域
不要过分追求高收益	不要建筑年份必须新
不要管理体制为自主管理	不要周边有此类此类设施

01.不要过分追求中心区域

首先，不要过分追求中心区域。核心区域固然是好，但是请不要因为区域把自己的投资也局限住。日本地铁交通便利，所以一个地段是否方便，完全是按照线路来划分的。

尽管非核心区域从位置来看未来的增值性并没有核心位置强，但是考虑到整体的性价比，在地铁线路方便的地方买一套投资房还是很划算的。核心和非核心区域每平米单价差距还是蛮大的，但是租金并不会因为是核心区域而有一个特别高的涨幅，所以整体上会造成净收益率的差别。

当然如果您是从保值增值的方向投资的情况，核心区域一定是首选啦。

另外东京除了23区，三县里面的神奈川县非常值得关注，代表车站横滨、川崎，也是近年地价涨幅很大的区域，可以说这两个地方的平方米单价是完全超过23区里面一些周边区域的。

横滨地价变化

川崎地价变化

还有就是大家比较熟悉的吉祥寺，吉祥寺和横滨都是多年来一直被评为最理想的居住地，其实吉祥寺也不属于23区内的哦，但是吉祥寺的地价也是高于23区的很多区域的。

投资这样的地段，看似出了东京市区内，但是线路便捷，方便大家通勤上学， 所以入住率都是很高的，并且未来也是很有发展潜力的。

说到线路方便，来过东京的朋友都知道的山手线，基本各个人气的车站都会经停，除此之外呢其实还有几条地下铁线路也是特别的人气，比如银座线、日比谷线、丸之内线等，都是四通八达，入住率极高的哟。

02.不要过分追求朝向

第2个说一下朝向，咱们中国人买房子，除了采光，还注重风水。其中阴和阳，自然是大家都比较在意的。

我们把「山北水南」称作阴，把「山南水北」称作阳，而建筑物的阴阳采用的是和山一样的概念，采光好的南面，被称作阳面，一年四季都照不到阳光的北面，被称作阴面。大家都喜欢坐北朝南、南北通透，比较看重朝南的功能性、采光性，并且这种建筑布局确实也极好的迎合了中国的地理位置和季风性的气候特点。

不过在日本，租客并不是很在意朝向，尤其是单身公寓，一方面从使用性来说，大家都是早出晚归，所以房子更多的只是用来睡觉，白天的活动范围并不在室内，这一点不同于大型的家居用住宅房，所以租客对于朝向并不会过多的挑剔。

另一方面日本土地私有，政府很难进行如同中国一样的大面积规划整合。加上日本的浴室和洗衣机普遍有烘干机能，阳台更多的是作为逃生通道来使用而存在的。所以如果按照我们一贯的买房原则，可能在日本很难找到真正满意的格局。

03.不要建筑年份必须新

第3个就是上期提到的建筑年份，我们买新耐震的房子肯定没错，不过有很多客户考虑到保值空间或者是个人喜好会倾向于近10年的建筑。

日本房子有一个特点也是被大家所喜欢的地方就是土地是私人持有。所以这也就造成了日本并没有强拆。如果一个公寓想要拆掉重盖，必须要征得80%以上的房东同意，所以公寓会定期召开房东会议，房东无法到场的情况下也没关系，每次会议内容都会做成会议记录投到大家的报箱里面。

会议纪要样式

这也合理解释了为什么公寓除了「管理费」（也就是物业费）以外，还有「修缮费」的存在了。不能拆楼，所以才会不断地维护翻新，电梯、消防等设备也会严格按照法律做定期点检。

土地私有造成了土地越来越少，拿地盖楼的成本也越来越高，同样的一片区域，同样的面积，确实会因为建筑年份新旧而造成租金上有几百人民币小小的差别，但是房价上可不只是差别几万而已哦。如果考虑到以后出售，由于日本人更容易贷款，因此建筑年份越新会越受欢迎，所以综合考量之下比较推荐20~25年以内的房子。10年左右的房子溢价高，折旧也快，稍微老一点的其实更保值。

04.不要管理体制为自主管理

上面提到了修缮费，因此就引申出另外一点——不要自主管理模式的公寓。

一栋公寓通常是有「管理组合」的，我们可以理解成物业，图纸上会有显示，比如这一间的管理公司就是日本住宅管理株式会社：

也有的公寓在「管理会社」这里是没有填写的或者写的「自己管理」，那就意味着没有物业。所以这样的房子每个月就不存在管理费和修缮费，这样收益率会很高。

但是由此产生的是，没有定期的修缮或者维护，楼道里面环境较差，影响招租。另一方面公寓需要进行大型修缮维护时，需要每户房东一次性支付金额较多的费用。还有一点就是由于自主管理，大部分房东并没有足够的专业知识，出现问题时也需要花更多的时间和精力去处理，尤其对于海外房东来说并不是很推荐。

05.不要周边有此类设施

接着说一下房子周边的环境，环境好、近地铁站自然入住率会很高。但如果房子周边有这些设施，不管房价多么便宜都请三思而行：

不知道您注意到了没有，以上这些地区并不包含墓地。

来过日本的朋友会发现在街边看到墓地是一件很正常的事，尤其在车站周围居多。那是因为日本在选择墓地上时，一般是会放在交通很方便的地方，这一点也是经过50%以上的民众选择的结果。

大家都希望祭拜时可以交通方便，最好地铁就可以到达的。其中在东京的港区青山就有整个东京23区最大的陵园——青山陵园，园内安葬了很多日本历史伟人，还有忠犬八公的祠堂也建在此处。所以港区很多的高级公寓从窗户都可以看到墓地，但是这不影响公寓的售价还有人们的购买热情。

06.不要过分追求高收益

最后讲一下收益，追求收益是好事，但是也别过分、或者盲目追求高收益。一般一个地区的房子收益会有一个平均值，如果您看中的房子收益高于平均值很多，那绝大多数情况下是因为房价过低。

什么原因导致房价低的离谱，难道不会让您心生疑问么？

当我们遇到成本很低的房子时，通常会在建筑年份、面积、楼层、区域、近地铁站这5个方面来考虑原因。

比如在同区域、同建筑年份，楼层面积相仿的情况下，房价过低最多的原因是事故房，因为房东急于出售。事故房除了让人心理上不舒适以外也会导致租金低于正常水准。

或者在建筑年份、楼层面积相仿的情况下，房价过低，那么多半是地处偏僻的地方，人流量少，线路不便，自然入住率会低。在租客搬走的情况下，再次招租周期真的可能长到您无法想象，在每个月还有正常支出成本的情况下，得不偿失。

当然以上说的是公寓的情况，而像是 一户建 或者民宿等房屋类型，收益率理论上是会高于公寓的。

好啦，这一期的节目就介绍到这里，感谢您的收看，如果您有更多感兴趣的内容请随时给我们留言，我们会排期逐一为您介绍。我是神居秒算小太阳我们下期再见。