2020东京房产成交量跃升榜首，开启第4季度购房小高潮

Abstract

不知不觉已至年底，年初我们惧怕的新冠肺炎现在也已经能从容面对。不过由于新冠疫情引发的一系列经济、政治、就业等问题，其影响仍在持续。

对于不动产投资者而言，今年也是一个充满机遇却又非常迷茫的一年。由于无法出国，导致一大波想要投资日本不动产的人迟迟因为无法实地走访而不敢做出投资决策。

根据JLL仲量联行（Jones Lang Lasalle）的最新统计，东京商用不动产投资额在2020年1至9月达到了193亿美元。在排名上，从去年同期的全球第4，直接跃居全球首位，成为2020年1~9月投资额最多的城市。

根据日本产经新闻的新闻报导，JLL统计了今年前3季度全球不动产投资额，其中排名前三的分别为东京（193亿美元）、首尔（142亿美元）、伦敦（134亿美元）。

其中，东京在前一年度的排名为第4，这也是自2008年次贷危机以来，东京在当年前3季度的交易额第一次跃升至世界首位。

去年同期的前3分别为纽约、巴黎以及首尔。

2020年全球不动产投资额排名前10

JLL的统计报告中同时还指出，在所有的日本不动产投资中，来自海外的投资者直接投资日本不动产人数占比在前3季度达到了38%，相比去年同期的占比21%还要高上17个百分点。

在具体的投资项目中，也并非所有不动产类别均出现上涨。比如在物流设施的投资中，占比高达30%（相比去年同期增加11%）、住宅类建筑的投资占比高达22%（相比去年同期增加9%），呈现增长趋势。

但与此同时，办公楼的投资占比相较去年下降至31%（相比去年同期减少9%）、商业设施的投资占比相较去年下降至7%（相比去年同期减少7%），这两部分的投资呈现衰退现象。

尽管日本办公楼的租赁在今年第2、第3季度整体呈现收缩趋势，但在东京的都心6区，其租金依旧保持坚挺。

不过很多日本的不动产分析人士认为，从中期来看不确定性较大，主要还是看新冠病毒的持续时间。

各国的不动产投资市场在今年都受到新冠肺炎以及各国边境管制的影响，让海外投资者的投资进度一次又一次地放缓。

今年出现亚太地区城市不动产成交量超过欧美地区这一情况，主要是因为在全球的不动产市场几乎同时遭受新冠肺炎的冲击下，欧美市场抗打击能力较差。

相较欧美，亚太地区受影响就比较小了，其中受到影响最小的就是日本东京，并且海外投资的资金主要流向营运稳定、收益稳定的物流设施以及长、短租公寓，这也确实符合当下日本不动产投资的主要方向。

同时，由于日本在新冠蔓延之初就选择进入紧急状态，制定疫情下的「新生活状态」——居家办公、避免人流密集接触，这使得东京的物流行业（外卖、快递等）以及不动产租赁业务这两个领域的营运变得非常稳定。

仲量联行JLL事业部经理大东雄人分析，新冠肺炎带来的危机可能会长达10年，甚至20年。在未来，即便是金融市场上的各类产品收益都不见得会很高，但同为投资的房产交易却依旧试图让投资最大化，单凭这点就使得海外投资人愈发青睐日本，尤其是东京不动产。

根据reins统计的2020年第3季度不动产季报中显示，当季东京的二手公寓成约件数比去年同期增加了1.4%，这也是自从上半年4~6月的大幅度减少后再次转向增加，超过去年同期。

自1990年至今，7~9月的首都圈二手公寓成交量在今年达到了历史最高，平米单价比去年同期增加了3.6%，与此同时成交价格也上升了5.8%。

相比之下，二手的一户建在成交套数上比去年同期增加了8.5%，远高于同为二手的公寓。

不过相同的是，两者的成交数量都从4~6月的大幅度减少再转向稳定增加，成交价格方面相较去年同期上升了2%。

单从东京的二手房交易市场上能窥见，在整个2020年的第3季度，亚太区房地产投资市场已经逐渐复苏，其中7~9月的投资交易额更是达到了350亿美元。

根据仲量联行JLL公开的数据来看，第3季度的亚太区房地产投资额环比反弹35%（尽管依旧比去年要低一些）。

相较于第1、第2季度而言，投资者的信心明显增强。中国、韩国以及日本的投资交易量同比降幅分别仅为10%、2%和18%，并且从年初至今，全球范围内房地产投资额最高的两个城市分别是日本东京和韩国首尔。

仲量联行亚太区投资业务首席执行官Stuart Crow认为，「尽管在未来的一段时间内，全球的不动产市场依旧存在不确定性，不过很明显这段相对较低迷的交易环境应该已经触底，对第4季度的持续反弹保持乐观」。

与此同时，随着不动产市场上买卖双方心理预期差距逐渐缩小，部分目前仍持观望态度的投资者会选择此加速时布局自己的海外资产。

再加上正值财年交替，部分投资者可能会更加希望在新年来临前将观察已久的房产购入手中，落袋为安。因此预计2020年第4季度的不动产投资市场还会迎来一波小高潮，不过可以预见的是，整个2020年度的成交量肯定还是会低于去年，不过也已经是一个很好的结果了，抓住今年最后的好机会，莫要错失。

参考资料：

[1].东京首都圈新建公寓房价连8年上涨：2020上半年房地产市场动向

[2].季报 Ｍａｒｋｅｔ Ｗａｔｃｈ サマリーレポート <2020 年 7～9 月期>

[3].东京の不动产投资额が世界首位　コロナで海外资金流入

[4].疫情下亚洲房产升温东京跃升商用不动产投资首选

[5].アメリカの「ＪＬＬ」调べ　2020年1月～9月の不动产投资额　首都圏が194亿ドルで世界１位、大阪エリアが45亿ドルで世界１８位！

[6].2020年3Qで不动产投资额は前年⽐26％减少も、海外投资家は4期连続増加。CBRE投资市场动向