Key Points

●日本购房主力军逐渐呈现年轻化；

●新冠疫情加重了日本人需要一套「既能生活舒适又能满足远程办公的住处」这一想法；

●关东地区的年轻人更爱买房；

●东京都的房产依旧是购房者最看好的「潜力股」；

●年薪500万至600万日元左右的公司职员更会通过投资房产来配置自己资产。

「日本人真的宁愿租房也不买房吗？」

许多投资者在配置自己的资产时，会为投资目标做足了功课，尤其是在互联网如此发达的现在，随手在网上搜个关键词就能获得大量的相关信息。

日本房产投资也不例外，许多投资者在网上搜到一些关于日本人不买房的信息之后，就对投资日本房产产生误区和犹豫：「连日本人都不买的房，还有什么投资价值？」

「买房不迫切」≠「不买房」

日本人租房确实是一种现象，这点绝对不能否认，甚至直到现在，在绝大多数的日本人心目中，租房仍旧不失为是一种好的安身立业方式。

在过去，日本年轻人的住宅持有率较低，这的确是个不争的事实。从日本国土交通省发布的数据显来看，1983年，40岁以下日本人的住宅持有率为42.2%，到了2012年，持有率下降到了28.4%，在30年之间下降近14%。

直到2015年，日本全国的持房率才回升至62%上下（同年统计的中国持房率约为90%）。

虽然近几年总体上日本人对于买房的热情有所回升，但在统计学意义上来说，买房，日本人确实没有中国人那么「主动」，「买房不迫切」完全不等同于「不买房」。

日本人的这种买房不积极，主要还是受到90年代的泡沫经济后遗症所影响。

80年代末90年代初，由于日本的城市进化进程以及婴儿浪潮的推进，使得日本人口暴增。原本以为经济能够更上一层楼的日本恰巧又遇上了一份不公平的「广场协议」，诸多因素使得在1985年-1990年间的日本商用地产直接上涨至近原来的3.6倍。

房地产泡沫形成前的日本经济环境如何？

一方面全国的经济呈现高速增长，在日元国际化后，金融自由化程度加剧、货币政策环境宽松因此导致日币持续升值。另一方面1947-1949年的婴儿潮在1968-1974年纷纷满足结婚年龄，新婚夫妻对于房地产市场的需求加剧。

当泡沫经济发生后，主动选择刺破泡沫的是日本政府——官方收紧货币政策。如此一来使得企业融资成本上升、个人还贷压力加剧。紧接着就引发一系列的低价抛售土地、房产等现象。

亲身经历过那个时期的日本人，真的没有底气敢买房了。

买房浪潮回归，年轻一代成主力

不过这种状态和情绪并不会一直停留。

这次的新冠肺炎，炸出了各个国家的应对能力，更炸出了日本人对房产的真正需求。

根据日本RENOSY ASSET发布的最新数据显示：截止到2020年7月，日本的公寓依旧是投资者最看好的房产，并且日本当地人的投资兴趣逐渐高涨，买房年龄明显年轻化。

在这份投资月报中，RENOSY ASSET从购房者的年龄结构、婚姻状态、职业情况、投资经验以及年收入等维度进行分析，找寻现代日本房产投资的新趋势。

性别方面，在7月购买日本公寓的人群中，男性占到了86%、女性14%。相较上月，男性购买者的数量增长了2%，总体来说，现在购买日本房产的人群中，男性是主要人群。

而在购买的人群中，未婚人群和已婚人群却相差无几（未婚购房者48%、已婚购买者52%），并且未婚人群的比例还较6月提高了4%。

我们在以前的文章《没有「丈母娘刚需」的日本人，真的不买房吗？》一文中提到过，2016年以前，在已婚的日本人中，年轻人的租房比例要高于中年人。

以往基本都是在夫妻双方步入中年、有一定的经济基础后开始考虑购置房产，而在2020年，这种状态被打破，越来越多的新婚家庭很早就开始选择购置属于自己的房屋。

从购房者的年龄上也能看出这一趋势：

在购房者中，25-29岁以及30-34岁这两个年龄段的人占到了买房总数的近一半，这点也和以往产生很大的差距，在此前官方发布的数据中，日本首次购买房产的平均年龄约为41岁。

从年龄和婚姻状况中可以看出，目前日本人购房的需求逐渐开始升温，并且年轻人已经逐渐替代以前的中年人，成为购房主力。

关东地区的年轻人更爱买房，小户型公寓备受青睐

哪里的年轻人买房最「起劲」？

从签约者提供的信息来看，关东地区的年轻人买公寓非常积极，占到总签约人数的63%（甚至比上月的人数还要再高上6%），其次分别为近畿15%（比上月下降5%）、中部9%、九州5%、中国4%、北海道3%、东北2%以及四国1%。

同时，东京都的公寓目前来说依旧是购房者们心中的「香饽饽」，在成交数据中，东京都公寓的成交量占到了64%，是大阪府的近4倍。

但其实公寓也并非购房者们的唯一选择。

根据东日本不动产流通机构（东日本不动产流通机构）发布的「月例速报新筑戸建住宅レポート（新建住宅报告月刊）」中的统计结果，2020年6月首都圈成交的新建一户建数量为633套，比上年同月增长了15％。

在签约的房屋中，有73%的购房者会选择30平米左右的公寓，且单套价格基本在2000万日元（约合人民币129万）左右。

这也符合当代日本年轻人的经济状况，在购买首套房时会选择与自己收入相匹配的小户型公寓。

投资者中公司职员占多数

在投资者的职业类型方面，公司职员是妥妥的主要投资人群，占到了总人数的81%（比上月下降了5%）。与上个月一样的是，公司职员始终占据着购房人数的第一。其次是公务员，购房人数占比为10%。

而在年收入这块，主要是年收入在500万日元以上（约合人民币32万元）以及年收入600万日元以上（约合人民币39万元）这两类人群会选择投资日本房产来作为自己的配置资产之一。

当问到这些成约的投资者之前是否有相关投资经验时，有几乎一半的人（47%）表示自己完全没有投资经验。

为什么会有近一半的人在没有任何投资经验的情况下选择投资房产？主要还是因为不动产的保值性这一理念深入人心，并且由于日本人经历过泡沫时代的刺激，现在看待不动产投资这块更加理性。

如果日本人自身都看好本地的投资，那是不是也为我们现在犹豫捉摸不定的投资者带来一颗「定心丸」呢？

参考资料：

[1].41%が翌月に追加购入。RENOSY ASSETマンション投资マンスリーレポート2020年7月

[2].日本土地价格网数据

[3].月例速报新筑戸建住宅レポート

[4].Withコロナ时代、住まいはどう选ぶ？　

2020年上半期のマンションや戸建ての売れ筋から见えてくる、これからのトレンド

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