日本40年房龄的中古房，竟然比新房还吃香？



有很多刚开始接触日本房地产的朋友们会有这样的疑问：「为什么很多房龄30年、甚至40年以上的日本房子还有人在买？这种老房子能有什么收益？」

其实这几个问题不妨先放一边，我们就来对比一下身边的房子：

左边这幢是从我们网站的房源中挑出的东京某公寓楼，右边是上海同事今早出门前拍摄的自家隔壁的居民楼。至少从外观上来看，左边这栋楼给人的感觉像是近十年间新造的公寓，右边就是很普通的上海老式公房。

你们猜猜两边的房龄各是多少？

左边的这栋公寓建造于1974年，房龄已经有46年了，右边的房子由于是整个小区分批建房中后期建造的，基本在1985年-1987年之间，房龄差不多在33-35年，差了有十来年。

这套日本公寓的部分信息

甚至这栋46岁「高龄」的日本公寓内部的公共区域还能保证整洁明亮：

这样一看大家似乎应该就能大致明白，为什么日本的那些「高龄」房产不仅有人在买卖，甚至还有人特别喜欢住在这里的原因了吧。其实除了日本人在建造房屋时对其质量极其苛刻之外，更多的还是要靠后期的维护，这里就不得不提到日本的「修缮积立金」（修缮基金）了。那么日本的修缮基金和国内的维修基金又有什么差异和共同点呢？

01国内缴纳的修缮金去哪儿了？

在国内，一般来讲我们会为自住房缴纳维修基金。根据国家出台的政策，「公共维修基金」是由全体业主缴纳、属于全体业主共同所有、但是由行政机关代管的财产。通常都是在业委会成立之后，这部分属于本小区的维修基金会转到业委会，那自然而然只有业委会才有权利动这笔钱。

看似好像我们身为业主，就有权利向业委会提出使用维修基金对房屋进行部分的维修、绿化的清理、粉刷墙面等等……但其实，公共维修基金的使用率极低。

根据武汉市房管局的数据显示：

自2000年起开始征收房屋公共维修基金，截至2012年7月31日，包含利息在内已累计交存65.12亿元，但市民共计申请使用了7748万元，使用率仅1.19%。 

根据广州等地的住建局数据显示：

截至2013年7月，广州市缴存住宅专项维修资金总额104.8亿元，累计使用1.03亿元，使用率为仅为0.98%。

所以其实看似我们的业委会积攒了一大笔的专项基金，但其实真正用作维修的却很少很少。甚至有些小区还没有业委会这种组织，这也让业主们在买房时莫名其妙多花一部分钱，却并没有得到相应的保障。

房屋有了破损，业委会占着钱不使用，业主投诉无门，于是这笔闲置的资金就一直放在银行里吃着极低的利息。有的业主们甚至只能自掏腰包去修补漏水、破损的区域。这就使得居民楼的外观、内部质量一天不如一天，久而久之原本房龄不长的房屋都看起来像年久失修的「老楼」一样。

02日本的修缮基金和业主委员会

日本和国内在维修基金这块有共同点，也有不一样的地方。相同地方在于，日本的楼房也设立「修缮积立金」（即修缮基金），这部分修缮基金也同样是由业主委员会来管理和使用。但不同的是，国内的维修基金是在购房时一次性缴纳，而日本则是每月缴纳定额的修缮基金，并且日本的修缮基金收的比国内要多，同样使用率也比国内要高。

依旧拿前面我们举的东京都杉并区的这套公寓，每月住户都要向业委会缴纳15240日元（约合人民币1008元）的管理费以及14920日元（约合人民币986元）的修缮公积金。每月支出将近2000元人民币，一年下来就是2.4万，假设在这里居住50年，累计在房子上的额外花销就高达120万元人民币！

一般日本房屋的管理费用于公共区域的打扫，修缮金用于公共区域的维修

当然并不是所有的日本房屋修缮金都会收这么高，日本房屋的修缮金是和房龄挂钩的，基本上一套约70平米房屋在竣工后：

1-5年，月缴修缮金约为4820日元

6-10年，月缴修缮金约为4820日元

11-15年，月缴修缮金约为12600日元

16-20年，月缴修缮金约为22400日元

以上数据为均值

基本上在竣工后的第16年开始，每月需要缴纳的修缮基金会远高于刚建成时。不过，也有许多公寓采用「长期修缮计划」，即竣工后30年间修缮费固定。而且开发商在卖房时，事先也会存一笔比所有业主缴纳的修缮基金的总和还多的修缮费到公共修缮基金中。这样一来对于业主而言压力就不会那么大了。

而且日本的法律完善，如果业主不缴纳修缮金，那么就会收到业委会以及律师的联合通知，禁止你使用包括电梯在内的公共设施，更加严重的也许还会惹上民事官司。

修缮金的用途小到外墙的重新粉刷、顶楼的漏水修补，大到公共区域的维修。这样定期维护房屋的公共部分，从而使日本公寓的资产价值保持一定的地位，延缓房屋老化从而延长建筑物的寿命，这也是资产保值的重要手段之一。

同样，日本也存在业委会，但是相比国内的业委会而言，日本要更加高度自治以及亲力亲为。从业主中选出一套业委会班子后，业委会就拥有了使用管理费及修缮金、决定与公寓大楼以及和业主生活息息相关的重大事项等等。并且无论管理费还是维修基金，这部分公共费用的支出都会向所有业主公开，明细条目透明、清晰。只有这样才能让业主交的钱得到保障。

03房龄老 ≠ 没「钱」景

对于日本的房产而言，不能单凭房龄来衡量房屋的价值。实际上日本的二手房、房龄在30-40年左右的房子都还很「吃香」。主要原因有两点：

一方面是由于日本房屋的定期修缮，使得二手房、高龄房在居住体验上和新房差不多，性价比非常高。另一方面是日本二手房市场的需求更加广，无论是交易还是出租，二手房都更受市场欢迎。

至于有些人担心的日本房产的房龄太老会不会影响今后的出手？

其实不用太多余担心，根据最新公开的数据显示：2019年日本首都圈二手公寓的平均房龄为21.64年，一户建的平均成交房龄为21.38年。并且在这些成交的二手物件中，占比最大的是30年以上房龄的二手房，比例高达26.6%。

由此可见30年以上房龄的日本二手房，市场需求还是比较大的，并且从理论上来说，日本哪怕是已经有30年房龄的公寓，其使用寿命也应不亚于新房。这是由于其建造时的严苛的施工要求，以及每15至20年会进行一次大规模的修缮，很大程度上增加了日本二手公寓的使用寿命。

我们在综合考量投资日本房产时，主要还是看房产所处的地段是否临近商业圈；周边交通是否便捷；以及生活设施相关的资源配套是否完善等等。那些房龄在30年左右的日本中古房，反而正是那批抢占了地理位置优势的最佳投资对象。所以完全不用质疑日本中古房带来的收益，「钱」景可观。

参考资料：

[1]『SUUMOジャーナル』编集部：｢修缮积立金｣不足の里にある根本的な问题点-中古マンション购入时はまず共有部の确认を

[2]日本住宅公寓楼的寿命是多少？能住多少年？

以上图片截自于网络

如有侵权请联系删除