知道了不会吃亏的选房「价格设定法则」

知道了不会吃亏的选房「价格设定法则」

设立住户价格差的流程，并没有被广为流传。事业主以没有剩房为目标，通过将看上去会有人气的住户以较高价格，而看上去没什么人气的住户以廉价卖出，从而使人气变得均匀。在其中，存在由长年积累的经验所引导的价格设定的法则。

通过比较㎡单价来调查高性价比住户

若所有的住户都是同样的面积，仅仅通过比较价格，就能对哪里的住户便宜而哪里的住户昂贵一目了然。但对实际住宅面积各有千秋的公寓而言，仅仅比较记录在价格表上的价格是难以比较房屋是否便宜或昂贵的。

在此为了比较面积不同住户的价格设置差异，将对㎡单价进行计算。

因公寓的住户位置而产生的差价案例

※不动产相关的专业人士会根据业界习惯，通过㎡÷0.3025来计算坪单价。但若仅仅是自己计算，使用㎡单价也许更便于计算。

左右各住户人气以及价格设定的是日照及视野

在同一公寓中更容易吸引人气的是「日照良好、视野宽阔的住户」。会左右日照以及视野的，主要是住户的朝向和楼层。接下来将通过这两个因素来说明价格是通过什么样的结构形成的。

<住户朝向>宜居体验改变的最大因素

根据客厅最大的窗（多数情况有阳台）朝向哪边来进行分类。在此将对于基本的东西南北的朝向进行说明。

实际价格差如何？

价格设定果然还是会以客厅的日照时间作为基准来进行调整。以朝南住户的㎡单价作为基准，普遍来看会产生如下差价。

※这是假设「朝向」以外的户型和视野等条件相同，并以此为根据设想的模型。在实际价格设定中，由于朝向之外的住户条件也会被加以考虑，因此差价不会完全遵循该模型。

<层数>视野良好的高层楼更有人气。同样的户型也将有更高的价格。

一般而言高层更难受到周边建筑的影响，且视野能够到达更远的地方。即使是以「能看到东京塔」「能看到海」等视野为特征的公寓，实际上能从客厅看到的也往往只是高层。

此外，周边建筑的影子对于高层楼的影响也较小，从而使日照时间延长。这些因素的重合使得大量公寓的上层变得更有人气。结合这样的个情况，价格设置也随着楼层的上升逐次变高。

从公寓展能拿到的价格表上来看，有同样面积的住户纵向并列的部分。普遍而言，差了一层楼在㎡单价上会差0.5%~2%。

※这是一般意义上的模型。实际的价格设定会根据人气的差异调整差价。在同一公寓内1楼与2楼的差价也可能和10楼与11楼的差价不同。此外，高楼公寓和一般的板状公寓在1层楼之间的差价也有所不同。

对朝向和层数以外的住户条件也进行梳理

根据住户位置，若有可能产生某些影响，则会变得略廉价

【电梯附近】

若电梯距离住户较远时，外出时需要步行的距离会变长。反过来说住在电梯附近的住户可以减少时间的损失。但由于通过住户前走廊的人会变多，晚上可能会介意脚步声。

【垃圾回收处附近】

新建公寓虽然有臭气对策，但与电梯同样有非常多的人来人往，早晨会有所介意。此外若1楼是垃圾回收处而在此之上有住户的情况，开关门的声音也会传来造成影响。需要在调查了扔垃圾的路线后再判断是否选择购入。

【入口及公共设施附近】

虽然小规模物件还不至于太在意，但到了总户数500户的规模，通过入口的人会变得非常多。离入口近的住户可能在晚上通过窗户听到人的声音。以此类推，公共设施、花园以及公园附近的价格也会受到调整。

【会受到周边建筑影响的住户】

如果是周围什么都没有的公寓不会有什么问题，但多数的公寓附近都有建筑物。最好到实际计划地区确认是否有「面对面」现象或者影子的影响。此外，现在即使是翻新地或低层住宅，也有足够的可能性区建高层建筑。对于将来的影响也将成为了调整价格的对象。

各住户价格设定的计算方式

公寓的事业主在这么多复杂的条件中，是如何将实际的价格设置展现出来的呢？这其中的大部分使用的是「指数」来进行价格设置。

首先，假定土地购入费、建设费、贩卖成本等算上了利益的目标总销售额。将此额度与专有面积的总和进行除法，就能算出该计划的「平均㎡单价」。其次对于各住户的「指数」进行计算。某住户，在于基准层的4楼之上，因此+4，向东所以-6、宽口所以+2、视野受到建筑物影响所以-5…这样来进行加减法。该数字即住户距离平均价格应该设置的多贵或多便宜的「指数」。通过将该「指数」和「平均㎡单价」相乘，能够计算该住户的销售价格。在实际的价格设定中，根据计算结果，屡次进行向上向下的反复调整，并以此来决定整户的价格。

这次虽然熊一般论的角度来对住户的位置、人气以及价格设定进行了说明，但其他户型的差异（2LDK/3LDK）以及厨房的形态（独立型、柜台式、岛式）等差异也会导致价格的变化。而且这价格差并非说每一个物件都一样。即使是同一不动产也是没有相同东西的商品。企划公寓的开发商基于如何不让人气失衡的考虑，在仔细斟酌后对于各住户的价格进行设置。

因此，在实际的房源物件中会有特别便宜或者非常高额的住户。为了对此有所察觉，有必要得到公寓展的价格表，并根据先前说明的㎡单价来进行计算。除了面积以外的条件，可以试着以此㎡单价为参照，确认哪个住户「更贵」或「更便宜」，来寻找对于自己来说性价比最高的住户。