公寓投资容易发生的五个主要风险、及对风险对冲方式的解说

1.公寓投资的组成

首先确认一下公寓投资的组成，并观察一下什么样的点会成为风险。

1-1通过贷款来完成公寓投资

在投资公寓的时候，几乎所有的案例都采取从金融机关获得融资来进行购房的形式。在不动产投资中存在杠杆作用的思考方式。杠杆作用指的就是杠杆原理。在不动产投资中，指的是少额的资金能够获得巨大的利益。

在购买物件时尽可能压抑自己的资金，将买卖额的差额通过接受融资的方式来增加投资额，以此来获得更多的收益的话更有优势，这样的思考方式。

由于接受融资的情况下不得不每月进行还债，因此变成空房市没有租金收入或金利上升的情况下会产生风险。最差的情况下可能会陷入无法还清借款的情况，因此需要额外注意。

1-2出租经营购入的公寓

通过将接受融资购买的公寓出租给他人来进行出租经营。在进行出租经营时，没有入住者的期间需要一直招募入住者。没有入住者而一直是空房的情况下不会有房租收入，因此很可能出现需要从积蓄的事业资金或自己的存款来还贷款的风险。

1-3每月偿还贷款

前文已经提及了若购买了带有贷款的公寓，每个月不得不偿还贷款的事情。如果在还债期间中贷款金利上升的情况下，贷款的还款额也会上升，因此和房租收入之间的平衡也会发生变化。该情况下将需要后述的对策。

1-4设备坏了就进行修缮

如果公寓的设备坏了的情况下，在房东责任范围内的部分修理费，将由房东来进行支付。修理费将从获得的租金及积蓄的事业资金等来进行支付。若在事业资金已经见底的情况下，房东将不得不从自己的存款中来进行支付。

1-5出售公寓来获得收益

公寓投资除了通过租借经营来获得房租收入之外，通过出售来获得收入的方式也是可能的。根据出售的方式或时机也有可能获得巨大的收益，反过来也可能亏损。

2.公寓投资的风险及风险对冲的方式

确认了公寓投资的流程。那么进行公寓投资时实际可能发生的风险有什么样的东西呢。来看看如何进行风险对冲会更好。

2-1 空室风险能够想到的损害

在进行租借经营的基础上，金钱上具有巨大风险的是空室风险。空室风险指的是没有租房人，而使得假定的租金收入无法入账的风险。

一般而言对于公寓投资的模拟中，假定现居者离开到下一个租房者决定之间会花2、3个月的时间，如果空室期间比想象中的还要更长的情况下，会存在出现巨大损失的可能性，因此需要多加注意。

由于空室的期间没有房租收入，因此将要从积蓄的事业资金、房东自己的资金来进行贷款的还款及管理费的支付。假如贷款的还款额是每月7万日元的情况下，持续6个月的空室将要使储蓄减少42万日元。

假如每月有1万日元的余额，存到42万日元需要花42个月，因此可以说是非常大的损失。

2-2 针对空室风险的风险对冲

针对空室风险的风险对冲，需要检讨不成为空室的对策及成为空室后的对策两方面。

为了尽量不成为空室，让入住者想要住下去是非常重要的。选择对于咨询能够圆滑对接的管理公司、并对内装及设备的改良和交换时不时放在心上，重要的是要做成入住者喜欢的样子。

由于每个人的喜好不同，不存在做成这样就必然好的说法，如果内装及设备有污损、或者由于设备的型号是老版本而受到了投诉或咨询，就应该积极地检讨交换。

此外在退居决定时，跟管理公司商量下一次招募，并妥善决定下一个居住者也是非常重要的。即使这样也可能会有反应不好的情况，因此建议多次和管理公司进行商量，并留意贴切的房租设置及打广告的方式。

在空室长期化的情况，会在资金面也受到巨大的损失，因此提前进行资金准备也是很重要的。如果没有办法一下子就准备好预备资金的话，建议可以一点一点进行积攒。

3.金利上升的风险

借贷金利上升的情况下，存在还债额上升的风险。接下来来看一下金利上升时的风险及其风险对策。

3-1 金利上升风险能够想到的损失

金利上升风险，指的是借贷金利上升的同时，随着还款额的增加而使得收支变差的风险。即使借贷金利上升，一般而言五年之内的还款额也不会上升。

但是，在这期间中，还款额中的金利部分也会增加，而使得充当原款的部分也处于被减少的状态。因此，如果金利上升幅度过大或上升了多次，会进入无论怎么还需要偿还的原款都减不掉的状况。

此外，借贷金利上升5年后还款额本身也会增加，因此也能够预测到之后的收入也会逐渐变差。

3-2 针对金利上升风险的风险对冲

随着利率的上升，利率和还款额可能会增加，但不会像空室风险那样需要立马支付大笔付款。但是，从长远来看可能会使收支恶化，也能考虑到贷款的剩余债务难以减少，从而对租金经营带来影响。

当利率上升时，重要的是通过提前还款付款或再融资，来减少贷款的剩余债务，使得贷款余额减少来保持良好的贷款状态。

此外，如果可以预想到不会迎来太好的状态，则可能需要尽早考虑公寓的出售。如果利息上升的话，提前模拟可能会变成什么样的状态并以此来进行慎重的对策。

4.灾害风险

灾害风险指的是由于火灾、地震和洪水等而使建筑和房间损坏的风险。让我们来看看损害的内容及风险对冲的方式。

4-1 灾害风险能够想到的损失

灾害包括火灾、地震、雷、台风、海啸等。近年来集中性的暴雨及台风使得房屋被破坏的损失很醒目。此外，如果发生了地震，不仅仅是因为地震而损坏，也存在海啸、火灾等二次灾害使得损失扩大的案例。

4-2 针对灾害风险的风险对冲

如果由于自然灾害而受到损失，费用变得很大的情况也多有发生，因此在公寓投资中一般而言会加入火灾保险，并以保险金的形式来获得补偿。

在考虑保险时不得不注意的是，一般性的火灾和水灾会被火灾保险而补偿，但如果火灾及水灾的理由是地震的情况下，还需要加入地震保险才能被补偿。此外，地震保险是作为火灾保险的附带而不能单独加入，因此在加入火灾保险时也不要忘记加入地震保险。

5.房租下降的风险

随着公寓变得老旧，一般而言房租也会逐渐下降。那么来看看房租下降的风险。

5-1 房租下降风险能够想到的损失

购买公寓时组的贷款的每月还款额，除非进行提前还款或再融资，否则不会显著减少。因此，如果租金下降可能会使得贷款无法偿还或偿还后手头剩下的资金减少。如果无法偿还贷款，将很难继续对公寓进行投资。

5-2 针对房租下降风险的风险对冲

由于房租下降是可以提前通过模拟来预知的，因此重要的是提前考虑还款或再融资、装修等，来防止收支的恶化。

此外，在成为空室时可能会降低房租来进行招募，但不轻易降低房租也是非常重要的。随着建筑年龄来下降房租也是没有办法的，但如果轻易下降的话可能会使得下落的幅度变大而对收支带来巨大的影响。

为了在不降房租的情况下提高出租率，对于装修及设备的交换等出租需求的维护是有必要的。重要的是要考虑是不是物件老旧化以后也能继续住下去。

6.出售时的风险

在公寓投资中，如果进行了一定期间的出租经营，出售公寓也可以时收益上升。但是，有时候会很难出售，甚至也会有亏损的情况。让我们来看看出售时会有什么样的风险吧。

6-1 出售时的风险能够想到的损失

即使说要出售公寓，没有买主出现的话也无法出售。如果是基于出售的收益来决定下一段计划的情况，到出售为止的长期化带来的风险可能会成为瓶颈。

此外，也可能没有办法以期望的价格出售、支付了剩余债务后手头没有剩下钱这样的事也可能发生。因此能多大程度对应价格交涉也需要进行慎重模拟。

6-2 针对出售时风险的风险评估

为了避免在出售时浪费时间和金钱，重要的是选择合理的价格出售，以及不在时机上出错。

如果将价格评估委托给1家不动产公司来进行的话，很有可能价格是不合适的，因此评估需要委托多家不动产公司来进行。由于自己去和多家不动产公司交涉很费力，因此利用『すまいValue』等一次性评估的服务会比较方便。

此外，也有必要重新审视招募广告及和不动产公司的契约等，对出售的时机也需要进行评估。为了高效地出售公寓，像这样去制定策略是很重要的。

我们将出售时制定战略的行为称为出口战略，为了不使公寓投资失败，重要的不仅仅是日常的运作，好好地拟定出口战略也是不可或缺的。

7.总结

我们对于公寓投资时会遇到的主要风险及各自风险对冲的方式进行了介绍。公寓投资和其他投资相比的话，从可以以过去的不动产投资案例为参考进行对策这点来看，可以说是比较容易规避风险的投资。

但是，也可能会出现意料之外的风险，因此有必要随时对风险作出迅速的应对。但即使是这样也多以风险对冲的方式来进行应对，因此我们也需要对基本的方式加深理解。